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Regelungen zu den Betriebskosten

Was sind Betriebs- bzw. Nebenkosten?

Zu den Betriebskosten, im Allgemeinen als Nebenkosten bezeichnet, gehören nach der Betriebskostenverordnung nicht solche Kosten, die bloß einmalig anfallen, sondern solche, die laufend und regelmäßig entstehen, wie etwa Heizungs- und Warmwasserkosten oder Kosten für Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Hausreinigung etc.

Früher verhielt es sich so, dass der Mieter die „Miete“ zahlte und damit alles abgegolten war. Im Laufe der Zeit wurden dann vielfach die Betriebskosten ausgegliedert. Der Mieter muss hierfür regelmäßig Vorauszahlungen leisten, über die dann jährlich abgerechnet wird.
Der Mietvertrag muss eine ausdrückliche Regelung enthalten, wonach Nebenkosten zusätzlich zur Miete berechnet werden dürfen. Anderenfalls muss der Mieter keine Betriebskosten gesondert zahlen.

Wonach bestimmt sich die Höhe der Vorauszahlung?

Die Höhe der in der Regel vom Mieter zu leistenden Vorauszahlungen kann der Vermieter grundsätzlich frei bestimmen, d.h. er darf auch eine unrealistisch niedrige Vorauszahlung vereinbaren oder sogar gänzlich auf eine solche verzichten, sofern er den Mieter nicht arglistig über die tatsächlich anfallenden Kosten täuscht, indem er etwa den Betrag bewusst zu niedrig ansetzt, um eine günstige Miete vorzuspiegeln. In diesem Falle macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig.

TIPP: Um derartige Täuschungen zu vermeiden, empfehlen wir dem Mieter, sich vor Abschluss des Mietvertrages die letzte Nebenkostenabrechnung zeigen zu lassen.

Welche Anforderungen bestehen hinsichtlich einer Nebenkostenabrechnung?

Der Mieter hat keinen Rechtsanspruch darauf, dass der Vermieter ihm die Belege in Kopie zuschickt, jedoch muss er ihm auf Anfrage die Originalbelege vorzeigen.
Die Kosten für die Heizung müssen verbrauchsabhängig berechnet werden, d.h. jeder Mieter zahlt nur soviel wie er tatsächlich verbraucht hat. Das gilt ebenso für die Wasserkosten - vorausgesetzt, in der Wohnung ist eine Kaltwasseruhr eingebaut. Alle anderen Nebenkosten werden auf sämtliche Mieter eines Hauses umgelegt; der zu bezahlende Anteil richtet sich dabei nach Wohnungsgröße oder Bewohnerzahl.
TIPP: Wer als Mieter auf seiner Abrechnung einen Fehler entdeckt, sollte auf keinen Fall bezahlen und erst dann reklamieren. Denn wer bezahlt, erklärt sich automatisch mit der Abrechnung einverstanden.
Der Vermieter muss spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode seinem Mieter die Nebenkostenabrechnung zustellen. Tut er das nicht rechtzeitig, muss der Mieter die Nachforderung nicht bezahlen. Diese Regelung gilt immer, auch wenn in einem Mietvertrag etwas anderes vereinbart worden ist. Ausnahme: Wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu verantworten hat, z.B. wenn die Stadtwerke einen Gebührenbescheid verbummelt haben. Dann darf der Vermieter auch noch nach Ablauf der Frist eine Rechnung stellen.
In einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung müssen folgende Angaben enthalten sein:

  • genaue Angabe des Absenders mit Namen und Anschrift,
  • genaue Angabe des Mieters mit Namen und Anschrift,
  • genaue Angabe der Wohnung,
  • genauer Abrechnungszeitraum,
  • Zusammenstellung der umlegbaren Gesamtkosten für das Haus, jeweils nach den Betriebskostenarten aufgeteilt,
  • die Anlage des Umlagemaßstabes; sofern für Betriebskostenarten ein unterschiedlicher Umlagemaßstab gewählt wurde, muss für jede Betriebskostenart der anzuwendende Umlagemaßstab bei den Betriebskostenarten eindeutig erkennbar sein,
  • Berechnung des Kostenanteils für den Mieter,
  • Zusammenstellung der vom Mieter geleisteten Vorauszahlung und Abzug vom Rechnungsbetrag.

Daraus folgt dann das Guthaben oder die Nachforderung. Nur mit einer Betriebskostenabrechnung, die diesen Mindestanforderungen entspricht, erfüllt der Vermieter seine Abrechnungspflicht innerhalb der vom Gesetz vorgesehenen Frist.



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