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Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich trifft den Vermieter die Pflicht, die Mietsache instand zu halten und instand zu setzen. Unter Instandhaltung versteht man all die vorbeugenden Maßnahmen, die den bestehenden ordnungsgemäßen Zustand aufrechterhalten bzw. drohende Schäden von vornherein unterbinden. Instandsetzung ist dagegen die Überführung der Mietsache vom ordnungswidrigen in ordnungsgemäßen Zustand.
Diese Pflicht des Vermieters erstreckt sich auch auf die Waschküche, den Speicher oder das Treppenhaus. Ferner obliegt ihm eine regelmäßige Wartungspflicht, d.h. er muss die Mietsache in regelmäßigen Abständen auf ihren ordnungsgemäßen Zustand hin überprüfen. Diese Pflichten des Vermieters sind zwingend. Im Mietvertrag kann nichts anderes wirksam geregelt werden, abgesehen von einer Ausnahme: Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen können im Mietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter abgewälzt werden.

Dies ist inzwischen der absolute Regelfall.

Was sind Kleinreparaturen?

Unter Kleinreparaturen versteht man die Beseitigung sogenannter Bagatellschäden. Bagatellschäden sind solche Schäden an der Mietsache, die sich mit einem verhältnismäßig geringen Aufwand an finanziellen Mitteln beheben lassen.

Unter welchen Voraussetzungen dürfen Kleinreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden?
Zu beachten ist, dass nur die Kosten, nicht aber die Vornahme der Kleinreparatur selbst auf den Mieter abgewälzt werden kann. Auch im Falle der Kostenübernahme durch den Mieter bleibt der Vermieter verpflichtet, den Schaden selbst oder durch Handwerker zu beheben.
Des weiteren darf die Klausel sich nur auf solche Teile der Mietwohnung beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Hierzu zählen z.B. Wasserhähne, Fensterläden, Fenstergriffe oder Türschlösser.

Soll der Mieter dagegen für etwas zahlen, das er nicht direkt abnutzen kann, wie etwa Wasser-, Strom- und Gasleitungen, so wäre dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.
Für die Wirksamkeit einer mietvertragliche Vereinbarung zu Kleinreparaturen ist es ferner erforderlich, dass der Kostenbetrag im Einzelfall einen Betrag von 75–100 € nicht übersteigt. Eine anteilige Kostenübernahme für höhere Rechnungen ist unzulässig. Außerdem muss ein Jahreshöchstbetrag festgelegt werden. Dieser darf derzeit nicht über 200-250 € liegen, bzw. die Jahresmiete um mehr als 8 % übersteigen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Zu den Schönheitsreparaturen zählt grundsätzlich all das, was sich beim normalen Wohnen abgenutzt hat. Darunter fallen etwa das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen oder das Verschließen von Dübellöchern.
Nicht dazu zählen dagegen Schäden, die der Mieter nicht verschuldet hat, sowie Glasarbeiten, Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern, Leitungen etc.

Der Mieter muss während seiner Mietzeit Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter Fristen unaufgefordert ausführen und spätestens beim Auszug all die Räume renovieren, bei denen diese Fristen abgelaufen sind.
Die Fristen sind unterschiedlich lang und werden vom Einzug (bzw. der letzten Renovierung) an berechnet. Unerheblich ist, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen wurde. Folgende Renovierungsfristen gelten im Allgemeinen als angemessen:

  • Für Küche und Badezimmer:               3 Jahre
  • Für Wohnzimmer, Schlafzimmer, Diele: 5 Jahre
  • Für andere Räume:                           7 Jahre

Im Einzelfall kann hiervon jedoch abgewichen werden. Letztlich kommt es immer auch auf die konkrete Abnutzung an. Zulässig ist inzwischen lediglich eine sogenannte „Weiche Klausel“, die nicht pauschal bestimmte Fristen festsetzt, sondern diese lediglich zur Orientierung nennt, letztlich aber die tatsächliche Abnutzung berücksichtigt wird.

Welche weiteren Klauseln sind möglich, welche sind unwirksam?

Zulässig sind Vereinbarungen im Mietvertrag, nach denen der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses prozentual an den Kosten der Renovierung der Mietwohnung, also der Schönheitsreparaturen, beteiligt wird, wenn die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind.

Der Mieter darf die Renovierung in Eigenleistung erbringen. Sogenannte Fachhandwerkerklauseln, nach denen der Mieter einen Handwerker mit den Arbeiten beauftragen muss, sind unwirksam.

Sind die Renovierungsfristen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen und ist die Wohnung auch nicht übermäßig abgewohnt, so muss der Mieter auch dann nicht renovieren, wenn im Mietvertrag eine sog. Endrenovierungsklausel vereinbart wurde.

Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, so muss er bei Beendigung des Mietverhältnisses nur renovieren, wenn die üblichen Renovierungsfristen seit Beginn des Mietvertrages bereits einmal abgelaufen sind und die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist.

War der Mieter bei Auszug aus der Mietwohnung zur Durchführung der Renovierung verpflichtet und hat diese nicht durchgeführt, so kann der Vermieter nur dann Schadensersatz verlangen, wenn er dem Mieter eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt hat.



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