Rechtsinformationen Miet- und Pachtrecht Rechte des Mieters bei Mängeln Was kann der Mieter gegen den Vermieter unternehmen?
Was kann der Mieter gegen den Vermieter unternehmen?
Der Mieter kann die Miete mindern. Die Höhe der Mietminderung richtet sich grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung, d.h. je stärker sich der Mangel auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung auswirkt, desto größer ist der Anteil der Miete, der eingehalten werden darf.
Sind etwa sämtliche Räume einer Neubauwohnung von Schimmelpilz befallen, ist eine Mietminderung in Höhe von bis zu 75 % anzunehmen.
Als Druckmittel steht dem Mieter außerdem unter Umständen ein Zurückbehaltungsrecht zu, d.h. er kann die Miete vorerst einbehalten. Sie ist jedoch nachzuzahlen, wenn der Vermieter den Mangel behoben hat. Wir empfehlen daher, in einem solchen Falle, die zurückgehaltene Miete gesondert anzulegen, um nicht später in Zahlungsverzug zu geraten.
Weiterhin setzt die Mietminderung voraus, dass der Mieter nicht selbst für den Mangel verantwortlich ist. Tragen beide, der Mieter und der Vermieter die Verantwortung, dann wird der Anspruch auf Mietminderung entsprechend geringer.
Die Mietminderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Mangel schon bei Einzug in die Wohnung bestand und der Mieter den Mangel kannte.
Beispielsweise kann ein Mieter nicht wegen Lärms von einer Großbaustelle die Miete mindern, wenn diese schon bei Abschluss des Mietvertrages da war.
Außerdem darf es sich bei dem Mangel nicht nur um eine unerhebliche Beeinträchtigung handeln, z.B. Haarrisse an der Decke einer Altbauwohnung.
Wichtig ist schlussendlich, dass den Vermieter kein Verschulden an dem Mangel treffen muss. Eine Mietminderung kommt auch dann in Frage, wenn der Mangel auf einer Störung von außerhalb der Wohnung beruht, z.B. bei starkem Baustellenlärm, auf die der Vermieter keinerlei Einfluss hat.
Hier geht es nach dem Prinzip: Die ganze Miete gibt es nur für den ganzen Wohnwert!
Was ist zu tun, wenn der Vermieter den Mangel trotz Mietminderung nicht behebt?
Behebt der Vermieter den Mangel nicht, obwohl der Mieter bereits gemindert hat, so muss sich der Mieter hiermit nicht abfinden. Vielmehr gibt es neben der Mietminderung weitere Möglichkeiten, den Vermieter zur Behebung eines Mangels zu bewegen.
Nach § 320 BGB kann der Mieter z.B. die Einrede des nicht erfüllten Vertrages geltend machen. Er darf dann einen Teil der Miete vorläufig zurückbehalten. Der Betrag kann den drei- bis fünffachen Betrag der Minderungsquote betragen, d.h. wenn die Mietminderung 10 % beträgt, dann darf der Mieter zwischen 30% und 50% der Miete zurückbehalten. Sobald der Vermieter den Mangel beseitigt hat, muss der Mieter dann diesen Teil der Miete nachbezahlen.
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