advoprax AG
Kanzlei Agnesstraße

Agnesstr. 22+34
44791 Bochum

Telefon 0234-9586526
Telefax 0234-9586527
E-Mail: mail@advoprax.de

Ordentliche Kündigung

Im Regelfall werden Mietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen. Anders als der Vermieter braucht der Mieter dabei keinerlei Gründe, um das Mietverhältnis kündigen zu können. Lediglich die Kündigungsfristen müssen eingehalten werden. Die Kündigung bedarf der Schriftform. Sie muss unterschrieben, von allen Mietern ausgesprochen und an alle Vermieter adressiert sein.

Üblich ist es, dass der Mieter zu Beginn des drittnächsten Monats kündigen kann.

Bsp.: Mieter M hegt am 25.01. Umzugspläne. Er kann demnach zum 01.04. kündigen.
Den Mietzins muss M also bis einschließlich März weiterbezahlen, auch wenn er schon am 01.02. auszieht. Es gibt kein Gewohnheitsrecht, wonach der Mieter jederzeit das Mietverhältnis kündigen kann, wenn er einen Nachmieter stellt.

Der Vermieter kann erst Recht nicht kündigen, so wie es ihm beliebt. Ein ordentliches Kündigungsrecht steht ihm vielmehr nur dann zu, wenn er an der Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches liegt insbesondere vor bei Pflichtverletzungen seitens des Mieters oder bei Eigenbedarf.

Wegen Pflichtverletzungen des Mieters 

Dem Vermieter steht ein ordentliches Kündigungsrecht zu, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Dies ist etwa der Fall, wenn der Mieter ein eindeutig vertragswidriges Verhalten trotz Abmahnung fortsetzt oder vertragliche Pflichten nicht erfüllt, obwohl er hierzu verurteilt worden ist. Weiterhin wenn durch sein Verhalten die Mitbewohner des Hauses belästigt oder gefährdet werden oder wenn das Fehlverhalten zu einer ernsthaften Gefährdung oder Beschädigung der Mietsache führt.

Wegen Eigenbedarfs

Wer eine Immobilie sein Eigen nennt, möchte sie im Ernstfall auch für sich nutzen können. Darum räumt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit ein, wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Natürlich dürfen die bisherigen Bewohner nicht einfach auf die Straße setzen werden. Vielmehr ist die Anmeldung von Eigenbedarf nur unter strengen Voraussetzungen erlaubt. So dürfen sich Mieter, die in einer fremden Wohnung leben, ebenso auf die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes berufen wie der Eigentümer selbst.

Auf Eigenbedarf kann sich der Vermieter darum nur berufen, wenn er die Wohnung selbst oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Im Streitfall muss der Vermieter den Eigenbedarf darlegen und beweisen.

Je entfernter der Verwandte ist, desto mehr muss der Vermieter argumentieren. Es lässt sich also leichter begründen, warum der Vermieter die Wohnung für seine Eltern, Kinder oder Geschwister benötigt, als für seine Cousins, Cousinen, Nichten oder Neffen.

Mit zu seinem Hausstand gehörenden Personen sind solche wie der Ehegatte, der nicht eheliche Lebenspartner oder Haushalts- und Pflegepersonal, dem sich der Vermieter besonders verbunden fühlt, gemeint. Mangels Verwandtschaft muss der soziale Kontakt zwischen dem Vermieter und dieser Person jedoch umso enger sein.

Allein die Tatsache, dass ein Eigentümer gerne in seiner Wohnung residieren möchte, genügt nicht, um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu rechtfertigen. Vielmehr muss er einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund nennen, warum er die Räume künftig nicht mehr dem Mieter überlassen kann. Dies ist z.B. der Fall, wenn sich die familiären Verhältnisse des Vermieters ändern, etwa weil er Kinder bekommt oder seine Kinder ausziehen, er den Arbeitsplatz wechselt oder krank wird.

Selbst wenn der Vermieter nachvollziehbar Eigenbedarf geltend macht, bedeutet dies nicht automatisch, dass der Mieter auch tatsächlich ausziehen muss. Vielmehr besteht für ihn die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen. Voraussetzung ist, dass der Auszug für den Mieter, dessen Familie oder einen anderen Angehörigen des Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Wenn ein solcher Härtefall vorliegt, können die Gerichte die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen. Beispiele hierfür sind etwa Schwangerschaft der Mieterin, über 30jähriges Bestehen des Mietverhältnisses, kurzes Bevorstehen des Studienabschlusses eines Studenten (z.B. wenn er mitten in seiner Diplomarbeit steckt) oder Blindheit eines 80jährigen Mieters, welcher sich in einer neuen Umgebung nicht mehr zurechtfinden würde

Nicht ausreichend ist dagegen die Tatsache, dass ein Umzug teuer bzw. unbequem wäre oder dass ein Kind womöglich die Schule wechseln müsste (wird zumindest von den meisten Gerichten nicht als Härtefall anerkannt).

Schließlich kann die Kündigung auch unwirksam sein, wenn der Vermieter objektiv im Recht ist, also begründeter Eigenbedarf besteht und der Mieter keinen Härtefall darstellt, nämlich wenn der Vermieter die Formvorschriften nicht beachtet. So reicht ein Zweizeiler, mit welchem dem Mieter mitgeteilt wird, dass das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum nächstmöglichen Termin beenden werde, nicht aus. Vielmehr muss die Kündigungserklärung genau darlegen, auf welche Tatsachen der Vermieter seinen Eigenbedarf stützt.

Dazu gehören auch Angaben, für wen der Eigenbedarf angemeldet wird und warum er notwendig ist.

Wichtig ist ferner, dass die Kündigung schriftlich erfolgt, dem Mieter im Original zugestellt wird und eigenhändig unterschrieben ist. Eine Kündigung, die lediglich mit „der Hauseigentümer“ oder „der Vermieter“ unterzeichnet ist, entfaltet keine Wirkung.

Selbst wenn die Formalien eingehalten sind, besteht die Möglichkeit, dass eine Kündigung unwirksam ist. Der Vermieter darf nicht schon bei Abschluss des Mietvertrages gewusst haben, dass er die Wohnung über kurz oder lang für sich selbst benötigt. Einem Mieter darf also kein Umzug zugemutet werden, wenn der Vermieter ihn nicht zuvor über die Aussicht aufgeklärt hat, dass die Mietdauer begrenzt sein werde.



Seitenanfang