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Außerordentliche Kündigung

Neben der Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung besteht auch das Mittel einer außerordentlichen, also fristlosen Kündigung.
Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen. Sie kann sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter ausgesprochen werden. Das Schreiben muss zwingend den Grund für die Kündigung beinhalten. Beruht der Kündigungsgrund auf Vertragsverletzungen einer Seite, so ist in der Regel vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Diese kann nur entfallen bei Mietverzug oder wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht.

Der Kündigungsgrund muss wichtig sein. Dies ist der Fall, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Hierzu gibt es eine Vielzahl an Rechtsprechung, aber auch Beispiele, die im Gesetz ausdrücklich genannt werden, etwa wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist oder bei vertragswidrigem Gebrauch der Wohnung. Beispiele für letzteres sind die Ausübung der Prostitution in einer Mietwohnung, die mehrfache Verursachung von Schäden durch den Mieter, unberechtigte Untervermietung oder gravierende Vernachlässigung der Wohnung, die eine Gefährdung der Bausubstanz zur Folge hat.

Wie bereits eingangs erwähnt, kann die Kündigung aber auch von Mieterseite erfolgen. Eine fristlose Kündigung seitens des Mieters ist z.B. möglich, wenn von der Wohnung Gesundheitsgefahren ausgehen, wie etwa aufgrund unzureichender Beheizbarkeit, Feuchtigkeit des Mauerwerks oder häufiges Auftreten von Ungeziefer oder Schimmelpilz. Ein weiterer denkbarer Grund liegt vor, wenn der Vermieter dem Mieter den Bezug der Wohnung oder die Nutzung anderer Räume nicht ermöglicht oder sie ihm später wieder entzieht.

Dieser Fall liegt auch dann vor, wenn die Wohnung nicht wie vereinbart übergeben wird, etwa wenn der Vermieter eine vertraglich vereinbarte Renovierung nicht vorgenommen hat. Dann kann der Mieter kündigen, sofern der Vermieter zuvor eine Abhilfefrist hat verstreichen lassen und die Wohnung nach wie vor nicht ordnungsgemäß überlässt.



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