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Welche Vollstreckungsverfahren können bei Grundstücken durchgeführt werden?

Es gibt drei Vollstreckungsverfahren, mit denen ein Gläubiger einer titulierten Forderung auf ein Grundstück des Schuldners zugreifen kann:

1. Durch Eintragung einer Zwangs(-sicherungs)hypothek, d.h. der Gläubiger kann sich in das für das fragliche Grundstück bestehende Grundbuch ein Grundpfandrecht eintragen lassen und sich so einen bestimmten Rang am Grundstück sichern lassen. Rang bedeutet, dass derjenige Gläubiger, der sich zuerst eintragen lässt, auch bei der Befriedigung zuerst berücksichtigt wird ("Wer zuerst kommt, mahlt zuerst."). Die Voraussetzung für die Eintragung einer Zwangshypothek sind folgende:

  • Titel, Klausel, Zustellung
  • Mindestbetrag der zu vollstreckenden Forderung: € 750, wobei Zinsen unberücksichtigt bleiben, sofern sie als Nebenforderung geltend gemacht werden
  • der Antrag ist an das Grundbuchamt (Abteilung des Amtsgerichts), in dessen Bezirk das zu belastende Grundstück liegt, zu richten
  • Wichtig: Hat der Schuldner mehrere Grundstücke, darf der Gläubiger nicht auf jedem Grundstück eine Zwangshypothek in voller Höhe des Titels eintragen lassen, sondern muss entweder den Gesamtbetrag auf einem Grundstück eintragen lassen oder den Betrag der Forderung auf die einzelnen Grundstücke verteilen. Dabei ist stets darauf zu achten, ob auf dem Grundbuchblatt mehrere Grundstücke eingetragen sind.

2. Durch Antrag auf Zwangsversteigerung des Grundstücks, d.h. der Gläubiger sichert sich durch die Beschlagnahme des Grundstücks einen Rang. Die Voraussetzungen für die Zwangsversteigerung sind folgende:

  • Titel, Klausel, Zustellung
  • der Antrag ist an das Vollstreckungsgericht des Amtsgerichtes, in dessen Bezirk das zu versteigernde Grundstück liegt, zu richten
  • der Schuldner muss im Grundbuch als Eigentümer des Grundstücks eingetragen sein, oder der Erbe des eingetragenen Eigentümers sein
  • die Zwangsversteigerung kann für mehrere Grundstücke zugleich beantragt werden, z.B. für alle auf demselben Grundbuchblatt eingetragenen Grundstücke

3. Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung, d.h. der Gläubiger erzwingt sich die Herausgabe der Erträge eines Grundstücks (z.B. die Mieten oder die Ernteerträge eines landwirtschaftlichen Grundstücks); diese Art der Vollstreckung stellt einen minderen Grad als die Vorgenannten dar. Die Voraussetzungen für die Zwangsverwaltung sind folgende:

  • Titel, Klausel, Zustellung
  • Der Antrag ist an das Vollstreckungsgericht des Amtsgerichtes, in dessen Bezirk das zu versteigernde Grundstück liegt, zu richten


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